전세사기, 깡통전세… 단어만 들어도 등골이 오싹하시죠? 내 전 재산일 수 있는 소중한 보증금을 지키는 것은 운에 맡기는 게임이 아닙니다. 계약서에 도장 찍기 전, 딱 3가지 서류만 제대로 확인해도 90% 이상의 위험을 막을 수 있습니다. 어렵고 복잡해 보이는 전월세 계약, 이 글 하나로 ‘사기꾼 필터링’부터 ‘법적 철벽 방어’까지, 당신의 보증금을 지키는 모든 방법을 완벽하게 알려드립니다.
1. 계약 전: 사기꾼을 걸러내는 ‘3대 서류’ 필터링
계약금을 보내기 전, 이 세 가지 서류는 선택이 아닌 필수입니다. 마치 소개팅 상대를 만나기 전에 SNS를 염탐하듯, 내가 살 집에 대해 철저한 뒷조사를 해야 합니다.
① 등기부등본: 부동산의 ‘신분증’ 검사
등기부등본은 이 집의 주인이 누구인지, 그리고 나보다 먼저 돈 받을 권리를 가진 ‘빚’이 얼마나 있는지를 보여주는 가장 중요한 서류입니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원이면 바로 뗄 수 있습니다.
- [갑구] 소유자 확인: 계약하러 나온 사람이 등기부등본 상의 집주인이 맞는지 신분증과 반드시 대조하세요.
- [을구] 빚(근저당권) 확인: 이 집에 빚이 얼마나 있는지 확인하세요. (집주인 빚 + 내 보증금)이 집 시세의 70%를 넘으면 위험 신호!
- 🚨 위험! 빨간불! 등기부등본에 ‘압류’, ‘가압류’, ‘가처분’, ‘경매’, ‘임차권등기’ 같은 단어가 보이면, 그 집은 쳐다보지도 말고 뒤돌아서 나오세요!
② 건축물대장: ‘불법 딱지’ 확인하기
이 집이 불법으로 증축하거나 개조한 ‘위반 건축물’은 아닌지 확인해야 합니다. 정부24(www.gov.kr)에서 무료로 발급 가능합니다.
⭐ 핵심 포인트: 만약 ‘위반건축물’ 딱지가 붙어있으면, 전세대출이나 전세보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 내 보증금을 지키는 가장 강력한 무기를 쓸 수 없게 되는 셈이니 반드시 피해야 합니다.
③ 임대인 세금 체납 조회: ‘숨겨진 빚’ 찾아내기
집주인이 세금을 체납했다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 국가가 내 보증금보다 먼저 세금을 떼어갑니다. 계약 전에 임대인의 동의를 받아 세무서(국세)와 시·군·구청(지방세)에서 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 만약 집주인이 동의를 거부한다면? 그것만으로도 강력한 위험 신호입니다.
2. 계약서 서명: 보증금을 지키는 ‘마법의 주문’ (특약)
계약서는 단순한 종이가 아닙니다. 분쟁이 생겼을 때 나를 지켜줄 유일한 무기입니다. 아래 특약들은 선택이 아닌 필수입니다. 계약서에 이 주문들을 꼭 넣어달라고 당당하게 요구하세요!
✍️ 계약서에 반드시 넣어야 할 특약 4가지
- 잔금일 익일까지 근저당 등 다른 권리를 설정하지 않는다. (내가 전입신고 하기 전에 집주인이 몰래 대출받는 것 방지)
- 임차인의 전세자금대출이 실행되지 않을 경우, 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다. (대출 안 나올 경우 계약금 보호)
- 임대인은 전세보증금 반환보증보험 가입에 동의하며, 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 한다. (보증보험 가입을 최종 안전장치로 활용)
- 계약 만료 시 새 임차인 계약 여부와 관계없이 보증금을 즉시 반환한다. (“다음 세입자 구해지면 줄게요” 방지)
3. 이사 당일: 내 돈에 자물쇠를 거는 2가지 액션!
계약보다 더 중요한 것이 바로 이사 당일의 행동입니다. 이 두 가지를 하지 않으면, 그동안의 모든 노력이 물거품이 될 수 있습니다.
- 전입신고: “나 이제부터 여기 산다!”라고 동네에 공식적으로 알리는 것입니다. 이사 후 즉시 주민센터에 방문하거나 정부24 앱으로 신청하세요.
- 확정일자: “이 계약서, 이 날짜에 진짜로 존재했다!”라고 법원에 도장받는 것입니다. 보통 전입신고할 때 계약서를 들고 가면 한 번에 처리해 줍니다.
이 두 가지를 마쳐야만, 혹시 집이 경매에 넘어가더라도 다른 빚쟁이들보다 내 보증금을 먼저 받을 수 있는 강력한 힘(대항력 + 우선변제권)이 생깁니다. 이사를 마치자마자 주민센터로 달려가는 것, 잊지 마세요!
결론: 아는 것이 힘! 똑똑한 세입자가 되자
전세사기는 남의 이야기가 아닙니다. 하지만 두려워할 필요는 없습니다. 계약 전 3대 서류를 꼼꼼히 확인하고, 계약서에 나를 지켜줄 특약을 넣고, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받는 것. 이 간단한 원칙만 지킨다면 당신의 소중한 보증금은 99.9% 안전합니다. 여기에 ‘전세보증금 반환보증보험’까지 가입한다면, 100% 완벽한 철벽 방어가 완성됩니다. 아는 만큼, 그리고 행동하는 만큼 당신의 보금자리는 안전해집니다.